BOSTADSMARKNADSANALYS SPANIEN: Kraftigt sjunkande priser och bostadsförsäljning

Bostadsmarknadsanalysen från The Real Estate Agency sammanfattar vad som hänt på bostadsmarknaden i Spanien, med fokus på kustområdena, det gångna kvartalet och tar upp faktorer som påverkar prisutvecklingen. The Real Estate Agency, Fastighetsbyråns verksamhet i Spanien, är verksam på Costa Blanca och Costa del Sol och är den största svenska aktören på den spanska bostadsmarknaden.

Sammanfattning

• Priserna på den spanska bostadsmarknaden sjönk under fjärde kvartalet 2011 med 11,2 % jämfört med samma period 2010. Kustmarknaderna klarar sig bättre än snittet.
• Bostadspriserna i Spanien sjönk med 9,5 % under februari 2012 jämfört med februari 2011.
• Antal sålda fria[1] bostäder i hela Spanien sjönk under sista kvartalet 2011 med 20 % jämfört      med samma period 2010. På Costa Blanca sjönk antal sålda bostäder med 17 %, medan antalet minskade med 3 % på Costa del Sol under samma period.
• Andelen sålda begagnade bostäder ökar något på Costa del Sol (53 %) medan den på Costa Blanca fortsatt är helt jämn med andelen nyproduktion.

Så här kommenterar The Real Estate Agencys spanienchef, Daniel nilsson, dagsläget:

- Enligt den senaste bostadsstatistiken är det tydligt att bostadspriserna i Spanien fortsätter att sjunka. Nedgången beror främst på att efterfrågan från spanjorer minskar i till exempel Madrid och Barcelona. Även kustbostäder, som i högre grad efterfrågas av andra nationaliteter, har fortsatt att sjunka i pris. Detta gör att det kan vara köpläge för till exempel svenskar, särskilt nu då kronan är stark, men man ska inte räkna med några snabba klipp. Trots att den utländska efterfrågan just nu ökar är vår bedömning att det kommer ta lång tid innan priserna ökar nämnvärt, säger Daniel Nilsson, Regionchef Spanien, The Real Estate Agency.

Prisutveckling Q4 2011
Enligt den senaste rapporten från Instituto Nacional de Estadísticas (INE), som släppets 15 mars, sjönk de spanska bostadspriserna i genomsnitt med 11,2 % under fjärde kvartalet 2011 jämfört med samma period 2010. Begagnade bostäder (-13,7 %) sjunker också mer än nyproduktion (-8,5 %).  Den största nedgången registrerades i Madrid (-15,7 %), Barcelona (-14,3 %) och La Rioja (-14,2 %).

För kustmarknaderna ser det något bättre ut. I Valenciaregionen, med kuststräckan Costa Blanca och orter som Altea, Alicante och Torrevieja, sjönk priserna med 9,8 % i snitt (begagnat -12,3 %, nyproduktion -7,4 %). I Andalusien, med Costa del Sol och orter som Marbella, Fuengirola och Nerja, är motsvarande nedgång på 8,4 % (begagnat -11,8 %, nyproduktion -5,3 %).

Siffrorna från INE visar också att de spanska bostadspriserna sjönk med 4,2 % under Q4 2011 jämfört med Q3. Begagnade bostäder sjönk med 4,3 % och nyproduktion med 4,1 %.

Att rikssnittet tyngs av storstad och inland medan kustmarknaderna registrerar mindre prisnedgångar bekräftas också av värderingsföretaget TINSAs decemberrapport 2011.

De senaste siffrorna från TINSA visar att bostadspriserna i Spanien sjönk med 9,5 % under februari 2012 jämfört med februari 2011. Nedgången var större i storstäderna (11,5 %) jämfört med medelhavskusten (9,5 %).

Utbudet och omsättning
Under fjärde kvartalet 2011 krymper marknaden med 20 %  (64 000 försäljningar) jämfört med samma period 2010, vilket ligger helt i linje med siffrorna för hela 2011 (314 000 försäljningar). Kustmarknaderna på Costa Blanca (-17 %) och Costa del Sol (-3 %) klarar sig bättre än rikssnittet.

Andelen nyproduktion som säljs under fjärde kvartalet är i princip oförändrad på riksplanet och även på Costa Blanca, medan den ökar från 44 % i oktober till 52 % i december på Costa del Sol. Jämfört med fjärde kvartalet 2010 minskar dock andelen nyproduktion på Costa del Sol med 4 %.

Påverkansfaktorer i Spanien
Den spanska bostadsmarknaden, där spanjorerna själva genomför 95 % av transaktionerna, är givetvis pressad av lågkonjunkturen och höga arbetslöshetssiffror på över 20 %. Det är de främsta orsaken till sjunkande priser och färre försäljningar.

Bankernas striktare bolånepolitik, med lägre belåningsgrader och högre räntemarginaler, är en annan faktor som påverkar starkt. Ytterligare en bidragande orsak är de slopade avdragen vid köp av permanentbostad som beslutades av den förra socialistregeringen.  De har visserligen återinförts av den nya högerregeringen, dessutom med retroaktiv verkan, men än har vi inte sett någon effekt av vare sig detta eller andra åtgärdspaket.

Mot bakgrund av detta visar INEs och TINSAs siffror att prisnedgången är störst i områden där den inhemska befolkningen utgör köparna, såsom Madrid, Barcelona och La Rioja. Stödet från den nordeuropeiska efterfrågan på kustmarknaderna gör att de inte krymper i samma utsträckning, och prisnedgången är också mindre här än på riksplanet.

Osäkerheten kring huruvida den nya regeringen skulle riva upp beslutet om den halverade momsen på nyproducerade bostäder fick en märkbar effekt på Costa del Sol, där andelen nyproduktion steg kraftigt mot slutet av året.

Efterfrågan från andra länder
Osäkerheten kring situationen i Grekland har påverkat den nordeuropeiska efterfrågan under fjärde kvartalet. Samtidigt har eurokursen under stora delar av året varit relativt svag vilket öppnat möjligheter för köpare från icke-euroländer som Sverige och Norge, och på årsbasis verkar verkar efterfrågan från dessa två länder ha ökat för andra året i rad. Särskilt betydande verkar ökningen vara på Costa Blanca.

The Real Estate Agencys verksamhet
Under fjärde kvartalet 2011 rullade vårt sjunde och senaste kontor Nerja igång med goda resultat och stor efterfrågan. För hela kedjan ser vi en efterfrågeökning med 29 % jämfört med tredje kvartalet, och vid utgången av året har vi en uppskattad andel av den svenska köparmarknaden i Spanien om 14 %.

För mer information:
Daniel Nilsson, Regionchef Spanien
Tel: +34 617 343 846
E-post: daniel.nilsson@therealestateagency.es

Johan Vesterberg, Pressansvarig, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se

The Real Estate Agency/Fastighetsbyrån i Spanien har kontor i Albir/Altea, Alicante, Torrevieja, Palma de Mallorca, Marbella, Fuengirola och Nerja.

Läs mer om The Real Estate Agency här: www.therealestateagency.es

[1] Ej subventionerade