Bostadsmarknadsanalys Spanien: SJUNKANDE PRISER OCH BOSTADSFÖRSÄLJNING I SPANIEN

Sammanfattning

• Priserna på den spanska bostadsmarknaden sjönk under första kvartalet 2012 med 12,6 % jämfört med samma period 2011. Kustmarknaderna klarar sig något bättre än snittet, enlig färska siffror från INE.
• Antal sålda bostäder i hela Spanien sjönk under första kvartalet 2012 med 28 % jämfört med samma period 2011, och jämfört med rekordåret 2007 har marknaden tappat 66 % i volym.
• På Costa Blanca sjönk antal sålda bostäder med 22 %, medan antalet minskade med 25 % på Costa del Sol under samma period.
• Kustmarknaderna Costa del Sol och Costa Blanca står under första kvartalet för 11,1 % av den totala volymen på den spanska bostadsmarknaden, att jämföras med 10,5 % under samma      period 2011.
• ECB:s och spanska riksbankens ställer hårdare krav på kapitaltäckning för de spanska bankernas fastighetsbestånd.
• Den spanska regeringen försöker stimulera marknaden med olika åtgärder vilket gynnar svenska köpare. Sedan mitten av maj gäller halverad reavinstbeskattning på permanent- och fritidsbostäder köpta under resten av 2012.

Så här kommenterar The Real Estate Agencys Spanienchef, Daniel Nilsson, dagsläget:

- Den senaste bostadsstatistiken bekräftar att bostadspriserna bostadspriserna i Spanien fortsätter att sjunka. Nedgången beror främst på att den inhemska efterfrågan fortsatt minskar, medan kustmarknaderna, där andra nationaliteter utgör en del av köparna, ökar i relativ betydelse, säger Daniel Nilsson, Regionchef Spanien, The Real Estate Agency.

- Särskilt intressant för vårt vidkommande är att de svenska köparna ökar och har nästan tredubblats sedan 2009. Lägre priser gör att större grupper har möjlighet att kliva in på marknaden, särskilt som den svenska fastighetsmarknaden och den svenska kronan fortsatt är starka,  säger Daniel Nilsson.

Prisutveckling Q1 2012
Enligt den senaste rapporten från Instituto Nacional de Estadísticas (INE), som släpptes 14 juni, sjönk de spanska bostadspriserna i genomsnitt med 12,6 % under första kvartalet 2012 jämfört med samma period 2011. Begagnade bostäder (-13,3 %) sjunker också mer än nyproduktion (–11,8 %). Den största nedgången registrerades i på Balearerna (-14,8 %), Navarra (-15,6 %) och Madrid (-14,2 %).

För kustmarknaderna ser det något bättre ut. I Valenciaregionen, med kuststräckan Costa Blanca och orter som Altea, Alicante och Torrevieja, sjönk priserna med 12,1 % i snitt (begagnat -13,5 %, nyproduktion -10,3 %). I Andalusien, med Costa del Sol och orter som Marbella, Fuengirola och Nerja, är motsvarande nedgång på 9,8 % (begagnat -11,6 %, nyproduktion -7,8 %).

Siffrorna från INE visar också att de spanska bostadspriserna sjönk med 5,0 % under Q1 2012 jämfört med Q4 2011. Begagnade bostäder sjönk med 5,1 % och nyproduktion med 4,8 %.

Att rikssnittet tyngs av storstad och inland medan kustmarknaderna registrerar mindre prisnedgångar bekräftas också av värderingsföretaget TINSA. TINSAs rapport för Q1 2012 visar att bostadspriserna i Spanien sjönk med 9,2 % under perioden jämfört med samma period 2011. Nedgången var störst i inlandet (ex Aragón -16,2 %, Navarra -16,0 %) och storstäder (Madrid -11,7 %, Barcelona -12,4 %, Sevilla -13,4 %) medan Costa del Sol (-8,1 %) och Costa Blanca (-8,0 %) registrerade mindre nedgångar än rikssnittet.

Utbudet och omsättning
Enligt rapporter från Instituto Nacional de Estadísticas (INE) krymper marknaden under första kvartalet 2012 med 28 % (77 000 försäljningar) jämfört med samma period 2011, och jämfört med rekordåret 2007 har marknaden tappat 66 % i volym. Kustmarknaderna på Costa Blanca (-22 %) och Costa del Sol (-25 %) klarar sig bättre än rikssnittet.

Kustmarknaderna utgör under Q1 2012 11,1 % av den totala spanska marknaden, vilket är en ökning med 0,6 procentenheter sedan Q4 2011. Som jämförelse låg samma andel på 11,8 % under Q1 rekordåret 2007.

Påverkansfaktorer i Spanien
Den spanska bostadsmarknaden, där köparna under 2011 var till 94 % inhemska, är givetvis fortsatt pressad av lågkonjunkturen och höga arbetslöshetssiffror. Mot bakgrund av detta visar INEs och TINSAs siffror att prisnedgången är störst i områden där den inhemska befolkningen utgör köparna, såsom inlandet och storstad. Det växande stödet från den nordeuropeiska efterfrågan på kustmarknaderna gör att de inte krymper i samma utsträckning, och prisnedgången är också mindre här än på riksplanet.

En annan bidragande orsak till sjunkande priser under Q1 är ECB:s och spanska riksbankens stramare krav på kapitaltäckning för de spanska bankernas fastighetsbestånd. Bankernas innehav utgör idag betydande delar av marknaden. Enligt en rapport från fastighetsanalytikerna Aguirre Newman är exempelvis 47 % av all nyproduktion på Costa del Sol bankägd. Mot denna bakgrund tvingar högre kapitaltäckningskrav, troligen accentuerade framgent av det lån som beviljats Spanien som stöd för den finansiella sektorn,  fram nedskrivningar och prisdropp.

Den spanska regeringen försöker samtidigt stimulera marknaden med olika åtgärder. Sedan tidigare har man infört skatteavdrag vid köp av permanentbostad samt halverad moms på nyproduktion, och sedan mitten av maj gäller också halverad reavinstbeskattning på permanent- och fritidsbostäder köpta under resten av 2012. Effekten av dessa paket blir troligen marginell, men de två senare åtgärderna är ändå intressanta ur ett svenskt perspektiv då nära 50 % av alla svenskar i Spanien köper nyproduktion.

Efterfrågan från andra länder
Enligt nya data (30/5) från spanska inskrivningsmyndigheten (Registradores) bekräftas ökningen av den utländska efterfrågan. Under 2011 är 6,04 % av alla köpare utländska, vilket är en ökning med 36 % jämfört med 2010 och den högsta andelen på fyra år. Britterna (19,14 %) är fortsatt den största gruppen, men såväl svenskar (5,62 %) som norrmän (5,01 %) ökar också.

Trenden verkar också hålla i sig under 2012 med tanke på att kustområdena ökar sin andel av den totala marknaden.

The Real Estate Agencys verksamhet
Den ökade svenska efterfrågan från Q4 2011 har omsatts i affärer, och hittills under 2012 har vår affärsvolym ökat i antal avslut med 32 % och omsättning med 38 % jämfört med samma period 2011. Snittpriset på våra sålda bostäder är 170 000 EUR, där den billigaste bostaden är ett radhus för 42 900 EUR och den dyraste en villa för 1 400 000 EUR. Antalet förfrågningar ökar också dramatiskt, +58 % under Q1 2012 jämfört med Q4 2011, vilket ger ett mycket bra utgångsläge inför resten av året.

För mer information:
Daniel Nilsson, Regionchef Spanien
Tel: +34 617 343 846
E-post: daniel.nilsson@therealestateagency.es

Johan Vesterberg, Pressansvarig, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se

The Real Estate Agency/Fastighetsbyrån i Spanien har kontor i Albir/Altea, Alicante, Torrevieja, Marbella, Fuengirola och Nerja.

Läs mer om The Real Estate Agency här: www.therealestateagency.es