KVARTALSANALYS: Lynnig bostadsmarknad under Q2

Fastighetsbyråns kvartalsanalys sammanfattar vad som hänt på bostadsmarknaden det gångna kvartalet och tar upp de faktorer som påverkar prisutvecklingen. I rapporten ges även en kommentar som innehåller såväl en tillbakablick som en framtidsanalys. Fastighetsbyrån är verksam över hela Sverige och säljer drygt 20 % av bostäderna i landet.

Sammanfattning

• Minskat antal försäljningar av bostäder under kvartalet jämfört med Q2 2011.
• Skillnaden mellan utgångspris och slutpris ligger på ungefär samma nivå som kvartalet innan.
• Fortsatt långa försäljningstider jämfört med 2011.
• Fortsatt osäker omvärld med både bottennapp och ljusglimtar.
• Stor variation mellan storstäderna när det gäller efterfrågan, utbud och skillnad mellan utgångspris och slutpris.
• Stabil prisutveckling men lynnig bostadsmarknad.

Så här kommenterar Fastighetsbyråns VD, Lars-Erik Nykvist dagsläget:

- Vi har fortsatt långa försäljningstider och stort utbud, vilket hänger ihop. Vi har under kvartal två även sålt något färre bostäder än samma period förra året. Det tyder på en viss tröghet på marknaden. Dock kan det på villasidan till viss del förklaras av att försäljningen kom igång tidigare i år än förra året. En mildare vinter gjorde att försäljningen ökade i kvartal ett men nu minskar i kvartal två, jämfört med 2011.

- Prisnivåerna har överlag legat stabilt den senaste tiden. Men när vi i Fastighetsbyråns Mäklarpanel frågar hur marknaden ser ut beskriver många mäklare den som osäker och lynnig. Försäljningstid och pris kan skilja sig väldigt mycket från bostad till bostad. Det skapar en osäkerhet och oro hos många säljare, och även köpare, vilket i sin tur gör att vissa tvekar inför bostadsaffären.

- I Mäklarpanelen kan man även se att efterfrågan är olika i olika regioner. Göteborg är det områden där mäklarna beskriver efterfrågan som starkast just nu. Lägst efterfrågan uppfattar mäklarna i Malmö. Det ligger också i linje med siffrorna som visar skillnad mellan utgångspris och slutpris samt utbudsnivåerna i de olika områdena. Exakt vad som är hönan och ägget är svårt att avgöra eftersom så många faktorer påverkar bostadsmarknaden. Men Malmö sticker ut mycket på grund av minskad efterfrågan från Danmark och stor nyproduktion.

- Sysselsättningsutvecklingen i Sverige går åt rätt håll och länder som t ex Tyskland är starka. Sämre ser det ju ut i Grekland och Spanien. Men på det stora hela är utvecklingen i omvärlden ytterst osäker även om det finns ljusglimtar. Det gör också att det är väldigt svårt att förutspå hur bostadsmarknaden kommer att se ut. En gissning är dock att marknaden även fortsättningsvis kommer att vara ”lynnig” men att prisvariationerna kommer att vara små.

Försäljningssiffror för bostäder Q2 2012 - se bifogad graf

Bostadsrätter:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 4 639 bostadsrätter. Det är en minskning med 4,6 % jämfört med samma period 2011 och en ökning med 7,6 % jämfört med föregående kvartal.

Villor:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 4101 villor. Det är en minskning med 6,8 % jämfört med samma period 2011 och en ökning med 40,2 % jämfört med föregående kvartal.

Skillnaden mellan utgångspris och slutpris Q2 2012 - se bifogad graf

Vi kan se att skillnaden mellan utgångspris och slutpris under kvartalet ligger ungefär på samma nivå som kvartalet innan.

Bostadsrätter:
För Fastighetsbyrån var skillnaden mellan utgångs- och slutpris, räknat i snitt på riket, 4,3 % för bostadsrätter under andra kvartalet 2012. Det kan jämföras med 4,1 % för kvartalet innan och 9,9 % för andra kvartalet 2011.

Villor:
För villor var motsvarande skillnad mellan utgångspris och slutpris under andra kvartalet 2012 + 1,23 %. Skillnaden var + 0,5 % kvartalet innan och 2,93 % för andra kvartalet 2011.

Vi har även tittat på skillnaden mellan utgångspris och slutpris för storstadskommunerna under första halvåret 2012. I Stockholms kommun var skillnaden + 4,9 % för bostadsrätter och + 3,0 för villor. I Göteborg var skillnaden + 7,6 för bostadsrätter och + 1,8 för villor. I Malmö var det + 0,1 på bostadsrätter och – 3,6 på villasidan.

Försäljningstid Q2 2012 - se bifogad graf

Bostadsrätter:
De bostadsrätter som Fastighetsbyrån sålde under andra kvartalet låg i snitt ute till försäljning i 54 dagar. Det kan jämföras med 53 dagar kvartalet innan och 37 dagar andra kvartalet 2011.

Villor:
De villor som Fastighetsbyrån sålde under andra kvartalet 2012 låg i snitt ute till försäljning 91 dagar vilket kan jämföras med 109 dagar kvartalet innan och 66 dagar under andra kvartalet år 2011.


Prisutveckling t o m maj
Bostadsrättspriserna i riket har gått upp 4 % under mars – maj, jämfört med föregående tremånadersperiod. Det visar prisstatistiken, publicerad i juni, från Mäklarstatistik.

Villapriserna i landet har gått upp 2 % jämfört med föregående tremånadersperiod.

I maj gick bostadsrättspriserna i riket ner 1 % medan villapriserna stod still, enligt Mäklarstatistik.


Bostadsutbudet Q2 2012
Utbudet av bostäder har under hela andra kvartalet varit fortsatt mycket stort.

Bostadsrätter:
Antal bostadsrätter till salu var i slutet på juni, vecka 25, 10 218 stycken vilket är drygt 1 000 fler än ifjol.

Villor:
Antal villor till salu var i slutet på juni 20 106 stycken vilket är på samma nivå som förra året. Dock var utbudet av villor rekordstort även under våren 2011.

Malmö har fortsatt ett väldigt stort utbud jämfört med de senaste fyra åren, både när det gäller villor och bostadsrätter. Stockholm och Göteborg har däremot ett utbud som ligger mer i linje med de senaste fyra åren både på villa- och bostadsrättssidan. Utbudet av villor i Göteborg är till och med lägre nu än det varit vid samma period de senaste fyra åren.

   
Boräntan
Inflationstrycket är lågt enligt Riksbanken. För att få en inflation i linje med Riksbankens mål på 2 procent behöver räntan vara fortsatt låg. Riksbankens direktion beslöt vid sitt penningpolitiska möte den 3 juli att därför hålla reporäntan oförändrad på 1,50 procent.

Reporäntan väntas ligga kvar på den nivån drygt ett år framöver för att sedan stiga. Riksbanken har därför reviderat ned sin räntebana. År 2014 tror man att reporäntan ligger på 2,3 procent.

Konjunktur


Riksbanken tror att inflationen i år kommer att ligga på 1 procent. Inflationstakten i maj var exempelvis just 1 procent. Det beror bland annat på att kronan har stärkts under de senaste åren. I slutet av förra året ökade dock arbetskostnaderna och produktiviteten dämpades. Det har medfört att kostnadstrycket ökat. Det tar dock tid innan det slår igenom på inflationen.

KPI-inflationen har sjunkit som följd av Riksbankens räntesänkningar i december 2011 och i februari i år. KPI kommer att som lägst vara knappt 1 procent i år. Därefter stiger KPI till närmare 3 procent under år 2014. Det är ett resultat av högre reporänta.

BNP:
BNP-tillväxten väntas bli låg en tid framöver. Många av Sveriges viktigaste handelspartner väntas dock fortsätta att växa om än i långsam takt. I södra Europa väntas BNP fortsätta att falla den närmaste tiden.

2012; 0,6 %.  2013: 1,7 %.  2014: 2,8 %. 2015: 2,7 %

Antalet arbetslösa i maj var 410 000 det vill säga en arbetslöshet på 8,1 procent. Nu minskar arbetslösheten och sysselsättningen ökar enligt statens senaste AKU-mätning. Antalet sysselsatta i åldern 15-74 år uppgick till 4 629 000 under maj. Sysselsättningsgraden, det vill säga andelen av befolkningen som är sysselsatta, var 65,5 procent.

MFI
Hushållens lån ökar samtidigt som lånens tillväxttakt minskar. I maj hade hushållens lån från MFI (monetära finansinstitut exempelvis banker och bostadsinstitut) en årlig tillväxttakt på 4,6 procent. I maj 2011 var tillväxttakten 7 procent. Trenden är alltså en minskande tillväxttakt.

Hushållens sparande första kvartalet 2012 var ovanligt högt, 65 miljarder kronor. Hushållen ökade sitt sparande på bankkonton och i utlandsregistrerade fonder.

Övrigt i omvärlden
Problemen i Grekland, Italien, Portugal och Spanien med flera länder har blivit till en följetong. De spanska huspriserna föll exempelvis med 11,2 procent på årsbasis under det sista kvartalet 2011. Det var det största fallet för bostadspriserna sedan 2007, då statistiska centralbyrån i landet började sina mätningar. Många bostäder i Spanien står i dag fortfarande tomma sedan bostadsbubblan sprack 2008.

Men det finns flera ljusglimtar!

I Tyskland fortsätter bostadspriserna att gå upp. Uppgången i tyska bostadspriser kan fortsätta de kommande två-tre åren. Det skriver kreditvärderingsinstitutet Jean-Michel Six, chefekonom för Europa på Standard & Poor's, i en rapport.

Även i USA ser det ljusare ut. Låga boräntor har bidragit till att få ett slut på nedgången på den amerikanska bostadsmarknaden. Det sade Richard Fisher, Fed-chef i Dallas, till reportrar efter ett tal under natten mot fredagen den 29 juni, rapporterar Bloomberg News.

Morgan Stanley har gjort en analys av den skandinaviska bostadsmarknaden. Slutsatsen enligt dem är att bostadsmarknaden kommer att falla i Skandinavien. Även om nybyggandet kommer att vara svagt framöver så kommer också folkmängdsökningen att plana ut. Efterfrågan på bostäder kommer då att minska av demografiska skäl.

Morgan Stanley tror på ett samband mellan privatkonsumtion och stigande eller fallande bostadspriser i de nordiska länderna. Enligt dem är Danmark känsligast, följt av Sverige. Minst påverkan på privatkonsumtionen hittar man i Norge.

För mer information kontakta gärna:
Lars-Erik Nykvist, VD, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 02, 070-607 08 06
E-post: larserik.nykvist@fastighetsbyran.se

Johan Vesterberg, Pressansvarig, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se

Kort om Fastighetsbyrån
Fastighetsbyrån, fastighetsbyran.se, ingår i Swedbank-koncernen och har cirka 1400 medarbetare fördelade på 250 kontor runt om i Sverige. Under 2011 förmedlade företaget cirka 36 000 bostadsaffärer till ett försäljningsvärde av cirka 50 miljarder kronor. Fastighetsbyrån är marknadsledare på bostadsmarknaden, både i omsättning och i antal affärer.