KVARTALSANALYS, Q3 2012: Bostadsmarknad i balans

Sammanfattning

• Antal försäljningar av bostäder sjunker jämfört med samma period 2011.
• Försäljningstid och skillnad mellan utgångspris och slutpris ligger på samma nivå som föregående kvartal.
• Även priserna på bostadsmarknaden har varit stabila under kvartalet.
• Utbudet på bostadsmarknaden har sjunkit något under kvartalet. Utbudet ligger nu lägre än det gjorde under Q3 förra året vilket kan ses som ett trendbrott.
• Sjunkande bostadsräntor vägs upp av negativa konjunkturrapporter. Fastighetsbyrån spår fortsatt stabil marknad framöver.

Så här kommenterar Fastighetsbyråns VD, Lars-Erik Nykvist dagsläget:

- Antal försäljningar av bostäder har gått ner under kvartalet om man jämför med samma period förra året. Det gäller oss på Fastighetsbyrån och, kanske i ännu högre grad, marknaden i stort. Även om september var en månad med stor omsättning så är det här en långsiktig trend. 2007 peakade antal försäljningar av bostäder för att sedan minska varje år, förutom 2010 då det såldes något mer än 2009. Många olika saker ligger bakom den här utvecklingen men finanskris, lågkonjunktur och bolånetak är naturligtvis stora påverkansfaktorer. Vi tror dock inte att utvecklingen nödvändigtvis kommer att fortsätta under 2013.

- Siffrorna i övriga visar en påfallande robust och stabil marknad. Pris, omsättningshastighet och skillnad mellan utgångspris och slutpris har knappt rört sig något under kvartalet. Men även om det är balans mellan utbud och efterfrågan på det stora hela kan det fortfarande skilja mycket från vecka till vecka, ort till ort och från bostad till bostad.

- Påtagligt under kvartalet är dock att utbudet sjunkit. Nu ligger utbudet på både bostadsrätter och villor lägre än samma period förra året. Det måste ses som ett trendbrott. Det är svårt att veta vad som orsakat detta och för tidigt för att avgöra om och hur det påverkar priserna och marknaden i övrigt.

- Riksbankens räntesänkning och sjunkande bolåneräntor har inte påverkat priserna på bostadsmarknaden. I dagsläget är den långsiktiga räntebanan viktigare än enskilda räntebesked. Och den låga räntan vägs upp av negativa rapporter kring konjunkturutveckling och ökande arbetslöshet.

- Vår sammantagna bedömning är att marknaden även under kvartal 4 kommer att vara i balans utan större prisförändringar.

Försäljningssiffror för bostäder Q3 2012 - se bifogad graf

Bostadsrätter:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 4 177 bostadsrätter. Det är en minskning med 3,4 % jämfört med samma period 2011 och en minskning med 9,1 % jämfört med föregående kvartal.

Villor:
Under kvartalet sålde Fastighetsbyrån 3 709 villor. Det är en minskning med 5,8 % jämfört med samma period 2011 och en minskning med 9,6 % jämfört med föregående kvartal.


Skillnaden mellan utgångspris och slutpris Q3 2012 - se bifogad graf

Vi kan se att skillnaden mellan utgångspris och slutpris under kvartalet ligger ungefär på samma nivå som kvartalet innan.

Bostadsrätter:
För Fastighetsbyrån var skillnaden mellan utgångs- och slutpris, räknat i snitt på riket, 4,8 % för bostadsrätter under tredje kvartalet 2012. Det kan jämföras med 4,3 % för kvartalet innan och 5,5 % för tredje kvartalet 2011.

Villor:
För villor var motsvarande skillnad mellan utgångspris och slutpris under tredje kvartalet 2012 + 0,6 %. Skillnaden var + 1,2 % kvartalet innan och 1,3 % för tredje kvartalet 2011.


Försäljningstid Q3 2012 - se bifogad graf

Bostadsrätter:
De bostadsrätter som Fastighetsbyrån sålde under tredje kvartalet låg i snitt ute till försäljning i 53 dagar. Det kan jämföras med 54 dagar kvartalet innan och 46 dagar tredje kvartalet 2011.

Villor:
De villor som Fastighetsbyrån sålde under tredje kvartalet 2012 låg i snitt ute till försäljning 91 dagar vilket är exakt lika lång tid som kvartalet innan. Tredje kvartalet 2011 låg villorna ut i snitt 74 dagar.

Prisutveckling t o m september
Bostadsrättspriserna i riket har stått still under juli-september, jämfört med föregående tremånadersperiod, det visar de senaste siffrorna från Mäklarstatistik. Villapriserna i landet har också stått still jämfört med föregående tremånadersperiod.

I september gick bostadsrättspriserna i riket upp 3 % medan villapriserna stod still, enligt Mäklarstatistik.

Nämnvärt är att villapriserna stått still på både en, tre och 12 månader.


Bostadsutbudet Q3 2012
Utbudet av bostäder är fortsatt mycket stort historiskt sätt. Dock har utbudet under kvartalet minskat något jämfört med tidigare år och ligger i september en bit under utbudet 2011.

Bostadsrätter:
I slutet på september, vecka 39, var antal bostadsrätter till salu 11 035 stycken. Det är drygt 700 färre än samma vecka i fjol.

Villor:
Antal villor till salu vecka 39 var 19 046 st. Det är drygt 900 färre än i fjol vid samma tidpunkt.

Boräntan
Efter en oväntat stark utveckling hittills i år dämpas nu tillväxten i svensk ekonomi. Under sommaren har kronan stärkts snabbare än väntat och produktiviteten varit oväntat hög. Inflationstrycket väntas därför bli lägre än vid Riksbankens bedömning i juli. För att motverka att inflationen blir för låg beslutade Riksbankens direktion vid sitt penningpolitiska möte i början av september att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 1,25 procent. Reporäntan kommer troligen att ligga kvar på denna nivå fram till mitten av nästa år.

Konjunktur

Inflation:
Inflationen är låg eftersom kronan stärkts snabbare än väntat och produktivitetstillväxten varit oväntat hög. Då konjunkturen stärks stiger resursutnyttjandet och lönerna ökar. Riksbanken tror att KPIF-inflationen stiger mot 2 procent i början av 2014 och att KPI-inflationen väntas uppgå till 3 procent i slutet av 2014.

BNP:
Den svenska BNP-tillväxten under första halvåret i år har varit överraskande stark, särskilt med tanke på det osäkra konjunkturläget i euroområdet. Det har främst varit den svenska exporten som ökat. Under resten av året är prognosen att exporttillväxten dämpas. De svenska hushållen tycks däremot vara optimistiska och bidrar till att hålla uppe efterfrågan i svensk ekonomi.

Starka offentliga finanser och en stabil svensk banksektor tillsammans med en expansiv penningpolitik bidrar till att öka tillväxten i den svenska ekonomin under de kommande åren enligt Riksbanken.

I Europa överträffades den svenska tillväxten enbart av Norge och Lettland där tillväxten var 1,2 respektive 1,0 procent

Sysselsättningen:
I augusti 2012 var 4 738 000 sysselsatta i åldern 15-74 år. Antalet arbetslösa var 366 000. Det motsvarar en arbetslöshet på 7,2 procent, en ökning med 0,6 procentenheter.

MFI:
I augusti hade hushållens lån från monetära finansinstitut (MFI) en årlig tillväxttakt på 4,6 procent. Det var en liten ökning jämfört med juli då tillväxttakten låg på 4,5 procent. I augusti 2011 var tillväxttakten 6,2 procent. Begreppet MFI innefattar banker och bostadsinstitut.Hushållens lån hos MFI uppgick i augusti till 2 724 miljarder kronor. Det är en ökning med 120 miljarder jämfört med motsvarande månad föregående år. Bostadslånen stod för 99 miljarder av ökningen och har haft en årlig tillväxttakt på 4,7 procent. Som bostadslån räknas lån till hushåll med säkerhet i småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter 

Övrigt i omvärlden

I Sverige är bostadsmarknaden påfallande stabil. Men hur ser det ut i andra länder?

USA: Den amerikanska husmarknaden har kvicknat till. Det var här krisen en gång startade när bankernas kreditförluster för högrisklån, de så kallade subprimelånen, började skena iväg samtidigt som alltfler bostadsägare inte kunde betala sina lån. Krisen ledde då till en total kollaps för den amerikanska bostadsmarknaden och i slutändan drogs hela världsekonomin med.

I år har USA:s husmarknad stadigt förbättrats. Amerikanska bostadspriser steg 0,2 procent under juli, jämfört med föregående månad. Det uppger regeringsorganet Federal Housing Finance Agency, FHFA. Analytiker räknade med att bostadspriserna skulle ha stigit 0,7 procent jämfört med föregående månad enligt Bloomberg News prognosenkät.

Spanien: Priserna på bostäder i Spanien fortsätter att gå ned. Orsaken är svag ekonomi och hög arbetslöshet. Prisnedgången har varit 45 procent sedan ”peaken” år 2007. Priserna kommer inte vända upp innan landet får ordning på ekonomin. Under andra kvartalet i år sjönk bostadspriserna med 3,3 procent jämfört med första kvartalet enligt Instituto Nacional de Estadisticas (INE). Begagnade bostäder sjönk med 3,7 procent och nyproduktion med 2,6 procent. Bostadspriserna sjunker mindre på kusterna där efterfrågan från andra länder är stor. Efterfrågan från svenskar är bland annat starkare än på många år tack vare den starka kronan.

Norge: Norska bopriser har sedan 2007 stigit mer än på någon annan marknad i den industrialiserade världen, visar siffror från OECD. Låg arbetslöshet, god löneutveckling och låga räntor är faktorer bakom den norska prisuppgången.

Schweiz, Kanada och Australien är exempel på andra länder som också haft en prisboom på bostäder. Även i ett tioårsperspektiv hamnar Norge i toppskiktet med en prisuppgång på 91 procent. Bara i Kanada och Nya Zeeland har prisutvecklingen varit kraftigare.

Finland: Enligt Statistikcentralens preliminära uppgifter sjönk priserna på gamla höghus- och radhusbostäder i hela landet med 0,6 procent i augusti jämfört med föregående månad. I huvudstadsregionen sjönk priserna med 0,7 procent och i övriga Finland med 0,4 procent. Jämfört med motsvarande period året innan steg priserna i hela landet med 1,3 procent

Storbritannien: Storbritanniens dyraste bomarknad är London. Där föll bostadspriserna i augusti. Den finansiella oron i Europa tillsammans med stökigheter i Englands huvudstad gjorde att priserna före budgivning sjönk med 3,4 procent jämfört med juli enligt Bloomberg News. Det förnyade tumultet på den globala finansmarknaden kan ha börjat påverka även Londonmarknaden enligt fastighetsanalysfirman Rightmove.

Tyskland: Bostadspriserna i de åtta största städerna i Tyskland steg mer än hyrorna under första halvåret. Det finns risk för bostadsbubblor i vissa städer om prisökningarna fortsätter enligt en rapport från den internationella fastighetskonsulten Jones Lang Lasalle. De största prisökningarna noterades i München och Hamburg.

Grekland, Portugal, Spanien och Irland är fyra av EU:s så kallade krisländer med fallande bostadspriser. Bloomberg News har sammanställt hur mycket pengar som flytt från bankerna i krisländer som Portugal, Irland och Grekland. 326 miljarder euro försvann från dessa länders banker från augusti 2011 till juli 2012.

Samtidigt har banker i eurozonens ”friska länder”, bland annat Tyskland och Frankrike, under samma tidsperiod ökat insättningarna med omkring 300 miljarder euro.

För mer information kontakta gärna:
Lars-Erik Nykvist, VD, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 02, 070-607 08 06
E-post: larserik.nykvist@fastighetsbyran.se

Johan Vesterberg, Pressansvarig, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se