Bostadsmarknadsanalys: Minskad svensk köpkraft även i Spanien

SAMMANFATTNING

• Prisuppgången i Spanien fortsätter enligt nya siffror från INE. Priserna stiger med 1,8 % under Q3 och 6,7 % på 12 månader. Fastighetsbyrån tror på en ökad prisökningstakt.
• Enligt Tinsas prisindex har bostadspriserna i Barcelona stigit med drygt 20 % på 12 månader. Turbulensen i Katalonien är dock påtaglig och prisuppgången i just Barcelona spås avmattas framåt.
• Antal bostadsköp i Spanien fortsätter att öka, även bland utländska köpare. Köp av svenskar minskar dock under Q3 vilket troligen hänger ihop med avmattning på den svenska bostadsmarknaden.
• Även i Portugal stiger bostadspriserna och antal bostadsaffärer. Stadsbudgeten som röstades igenom innehåll inte någon förändring i beskattning av utländska personer med NHR-status vilket tidigare varit på agendan.
  
  

PRISUTVECKLING 2017 SPANIEN
Sedan 2008 följer Fastighetsbyrån bostadsprisindex i Spanien från statliga Instituto Nacional de Estadistica. Enligt rapporten för Q3 2017 publicerad den 7 december stiger priserna på den spanska bostadsmarknaden med 1,8 % under kvartalet, och med 6,7 % under den senaste tolvmånadersperioden. I likhet med de senaste kvartalen stiger priserna snabbast i Madrid (12,3 % på tolv månader), Katalonien (10,0 %), där staden Barcelona är betydande för statistiken, och Mallorca (9,1 %). På svensktäta Costa del Sol (3,7 %) och Costa Blanca (2,9 %) är prisökningen också tydlig.

- Sedan 2015 har vi sett prisökningar på årsbasis med fyra till se procent på riksnivå men vår bedömning är att en starkare inhemsk ekonomi framåt kommer att driva en högre prisökningstakt. Vi förväntar oss också att denna utveckling framgent leds av Madrid och Barcelona samt kustområdena, säger Daniel Nilsson, VD för Fastighetsbyrån Utland.

Fastighetsbyrån följer även marknadsledande värderingsföretaget TINSAs prisindex. Den senaste rapporten för Q3 2017 visar en uppgång med 4,0 % på tolv månader och bekräftar samtidigt bilden av en spansk bostadsmarknad med stora lokala variationer. Bland större städer sticker Barcelona (20,6 %) ut ordentligt. Även Madrid (15,5 %), Málaga (7,6 %), Palma de Mallorca (9,3 %) och Alicante (7,1 %) ligger klart över snittet. Bland områden med störst skandinavisk efterfrågan stiger priserna just nu snabbast på Teneriffa (5,2 %) och Costa del Sol (3,7 %), enligt TINSA.

- I TINSAs studie är siffrorna för Barcelona exceptionella, precis som tidigare under året. Men läget i Katalonien är också lite avvaktande och framåt förväntar vi oss en prisökningstakt som inte är lika brant. Samtidigt ökar vår försäljning i Barcelona under hösten jämfört med förra året, vilket tyder på att oron hos svenska köpare inte är så påtaglig, säger Daniel Nilsson.

AKTIVITET OCH EFTERFRÅGAN SPANIEN
Enligt inskrivnings­myndig­heten Registradores rapport från den 14 november genomfördes 119 156 bostadsaffärer i Spanien under Q3 2017, vilket är 15,6 % högre än Q3 2016. En tredjedel av antalet bostadsköp sker i Madrid och Barcelona, och nästa tredjedel i Valenciaregionen och Andalusien. De sistnämnda utgörs till stora delar av Costa Blanca och Costa del Sol där den utländska efterfrågan är betydande.

- Tempot stiger på marknaden och pendeln börjar svänga. Ett exempel på detta är att bostäder vi förmedlar i snitt säljs på två månader. Det är en månad kortare än för bara något år sedan. Från att tidigare ha varit en tydlig ”köparens marknad” ser vi de första tendenserna på en annan fördelning där säljarna flyttar fram positionerna, säger Daniel Nilsson.

Utländska bostadsköp i Spanien uppgår till 15 312 stycken under perioden vilket är en ökning med 11,6 % jämfört med samma period 2016. Efterfrågan ökar framförallt från Frankrike (7 %) och Tyskland (19 %), medan Brexit-effekten fortsatt påverkar den brittiska efterfrågan (-7 %). Svensk efterfrågan är fortsatt fjärde största utländska efter den brittiska, tyska, och franska. Jämfört med Q3 2016 minskar den dock med 8 %.

-Marknadsdatan är tydlig. Hittills under 2017 växer den svenska efterfrågan endast marginellt och i det kortare perspektivet över sommaren minskar den. Sedan sent i våras har vi sett trögare storstadsmarknader i Sverige och att den svenska efterfrågan i Spanien mattas av är sannolikt en konsekvens av det. Att det är svårare att få bostäder sålda i Sverige och osäkerhet kring prisutveckling framåt gör också att köpviljan utomlands påverkas. Å andra sidan kan ett bostadsköp i Spanien ses som en säkrare investering och i våra egna siffror kan vi dock inte se någon avmattning. Under Q3 ökar våra affärer med 27 % jämfört med 2016, säger Daniel Nilsson.

EFTERFRÅGAN OCH PRISER PORTUGAL
Även i Portugal stiger priserna, under Q2 2017 med 8,0 % på tolv månader, enligt statliga Instituto Nacional de Estatistica. Prisökningen drivs precis som i Spanien av en ökad aktivitet. Totalt 36 886 bostäder bytte ägare under kvartalet vilket är 16,1 % högre än Q2 2016. Marknaden drivs framförallt av Lissabonområdet och Algarvekusten som samlar nära hälften av landets bostadsaffärer och 60 % av objektsvärdena.

- Som verksamma på Algarve och i Lissabonområdet ser tydligt hur priserna stiger. Tittar man på de affärer vi förmedlar i Portugal ökar objektsvärdena i snitt med 17,4 % under 2017 jämfört med 2016, säger Daniel Nilsson.

Statsbudgeten för 2018 röstades igenom i det portugisiska parlamentet den 28 november, en budget som inte inkluderar några förändringar av beskattningen av utländska personer med Non Habitual Resident-status (NHR).

- NHR och Golden Visa-systemet har spelat en viktig roll för att återuppliva den portugisiska fastighetsmarknaden och ekonomin genom utländska investeringar. Mot bakgrund av detta var det väntat att parlamentet inte skulle verka att driva en förändring på detta område, säger Daniel Nilsson.

För svenskar som köper bostad i Portugal är det välkomna nyheter.

- Våra kunder söker i första hand solljuset, vinho verde och fadon. Men de flesta av våra kunder flyttar också till Portugal permanent, och frågan har diskuterats flitigt i olika forum bland svenskar som antingen redan flyttat hit eller stod inför beslutet att göra det. Det är ett stort beslut och då är det bra att det inte kommer några plötsliga förändringar, säger Björn Jacobsen, franchisetagare för Fastighetsbyrån i Cascais utanför Lissabon.

För mer information:
Daniel Nilsson, VD Fastighetsbyrån Utland
Tel: +34 617 343 846
E-post: daniel.nilsson@fastighetsbyran.se

Johan Vesterberg, Presschef, Fastighetsbyrån
Tel: 08-54 54 55 28, 0708-20 44 34
E-post: johan.vesterberg@fastighetsbyran.se

Läs mer om Fastighetsbyrån i Spanien här: www.fastighetsbyran.se/utland

Fastighetsbyrån ingår i Swedbank-koncernen och har cirka 1 500 medarbetare fördelade på 250 kontor runt om i Sverige. Utomlands har Fastighetsbyrån ca 160 medarbetare på 25 orter i Spanien och Portugal.